Comportamentul celor interesați să facă o investiție imobiliară în perioada post pandemie se împarte în două tabere: persoanele sceptice, care sunt de părere că puterea de achiziție s-a diminuat și că se așteaptă scăderi de prețuri ca în 2008 și masa celor analitici, care iau în considerare toți indicatorii ce constituie premisele unor majorări de prețuri în crescendo și se grăbesc să achiziționeze cât mai repede.
Cu obiectivul de a estima dacă predicția din piață constituie o întâmplare iminentă, ce va repeta situația prăbușirii prețurilor în imobiliare din perioada crizei economice din 2008 sau dacă piața imobiliară este una matură, care nu mai lasă loc fluctuațiilor majore de preț, am realizat o analiză succintă a prețurilor apartamentelor din 2008 până în prezent, cu focus pe Constanța.
Efectul pandemiei asupra sectorului de real estate
În perioada pandemiei, la nivelul întregii țări, preferințele de locuire ale românilor au creat un trend: mutarea în zone cu mai multă natură, spre exemplu în regiunile limitrofe ale orașelor, cumpărătorii manifestând un grad ridicat de interes pentru apartamentele cu 3 și 4 camere și unitățile cu grădină, dar mai ales pentru migrarea de la apartament la casă.
Tranzacțiile imobiliare nu au stagnat în primul an de pandemie, iar prețurile apartamentelor au înregistrat o creștere cu 4%. Rapoartele financiare ale primelor zece companii din producția de materiale de construcții din România au obținut în 2020 o creștere cu 19% față de anul precedent, indicator care confirmă atât creșterile de prețuri încă din anul pandemiei, cât și faptul că lucrările de construire au continuat în ciuda restricțiilor.
În Constanța, în anul 2020 s-a înregistrat o creștere cu 200% a numărului unităților tranzacționate, fiind una dintre creșterile semnificative la nivel național. În consecință, cererea mare este doar un factor, la care se adaugă multe alte considerente ce influențează o tendință ascendentă a prețurilor în imobiliare:
- Situația economică a industriilor care susțin zona, în cazul Constanței: turismul și navigația;
- Dezvoltarea urbană în genere: infrastructură, extindere pe orizontală, inovații tehnologice;
- Noile norme de construire, care impun noilor construcții să respecte rigorile nZEB (nearly zero energy building – clădiri cu consum de energie aproape zero, adică o performanță energetică foarte ridicată);
- Puterea de atragere a celor din suburbii prin intermediul centrelor universitare și a locurilor de muncă;
- Gradul de absorbție a absolvenților în piața muncii și menținerea profesioniștilor în câmpul muncii local;
- Salariul minim și mediu pe economie, precum și ritmul de creștere a veniturilor ;
- Calitatea oferită de unitatea locativă, implicit standardul de construire și mixul de beneficii;
- Facilitățile din proximitate;
Scurtă incursiune asupra evoluției prețului / mp în perioada 2008 – 2020
Figură 1. Indicele imobiliar în Constanța; sursă: imobiliare.ro
Datele analizate sunt generate pe platforma Imobiliare.ro, în baza cifrelor înregistrate din prețurile de referință ale anunțurilor de vânzare versus cele de cumpărare și a numărului de tranzacții din Constanța.
În anul 2008, prețul de apartamente noi de vânzare din Constanța a atins cel mai înalt nivel, la 1800 Euro/ mp după care, în a doua jumătate a anului, a început să scadă drastic. Anul 2009 a început cu un preț de 1280 Euro/ mp și s-a încheiat cu 1100 Euro/ mp. Scăderile au continuat în anii următori, ajungând până la 875 Euro/ mp în 2013. Ulterior, prețul pe mp a crescut, succesiv, în 2018 ajungând înapoi, la 1200 Euro/mp, iar în anul 2019 s-a înregistrat din nou o depreciere, la 1080 Euro/mp.
2020 a început cu un cost de 1232 Euro/ mp, iar la momentul anunțului pandemiei, prețul s-a apreciat cu 1,2%, ajungând la 1247 Euro/mp. Lunile de criză sanitară au menținut un cost cu mici variațiuni, în iulie fiind atins cel mai scăzut nivel al prețurilor din 2020 – cu -0,3% față de luna ianuarie. Creșterea a început în luna august, iar un moment notabil a fost în noiembrie 2020, când prețul a ajuns la 1253 Euro (creștere cu 1,7% față de luna ianuarie), iar închiderea de an s-a făcut cu un cost de 1242Euro/ mp.
Estimări de creșteri ale prețurilor în sectorul apartamentelor noi
Pentru anul 2021, specialiștii au preconizat o creștere cu 10% a prețului locuințelor noi, estimare validată de câțiva factori importanți care influențează creșterea prețurilor în imobiliare în următoarea perioadă:
- În lunile mai, iunie și iulie ale anului 2021 s-au înregistrat măriri succesive ale prețurilor materialelor de construcții, ceea ce atrage, inevitabil, creșteri și în prețul produsului finit.
- Anunțată a fi implementată încă din 2021, propunerea legislativă de aplicare a cotei de TVA de 5% pentru proprietăți cu valoare de până la 140.000 Euro este amânată până în luna ianuarie 2022, când ar trebui să intre în vigoare. O astfel de facilitare vine în sprijinul cumpărătorilor, încurajându-i să opteze pentru unități cu o valoare mai mare, cu un TVA mai mic pentru locuințe mai spațioase, cu mai mult confort, ceea ce conduce către o creștere a calitații vieții.
Situația la zi, în anul 2021
Din luna ianuarie și până la sfârșitul lunii iunie 2021, prețul a urcat de la 1249 Euro/mp la 1335 Euro/ mp, ceea ce denotă o evoluție susținută de factori precum: creșterea prețurilor în construcții și cererea mai mare, motivată inclusiv de lansarea Programului Noua Casă.
În luna iunie a anului 2021, indicele imobiliar a crescut cu 3,5% față de luna precedentă în cazul apartamentelor noi din Constanța. Față de aceeași lună a anului trecut, se observă o creștere a indicelui imobiliar cu 5,6%, ceea ce înseamnă că oamenii manifestă un comportament mai relaxat, încrezător și continuă să cumpere proprietăți.
- IMO apartamente noi 1.328 €/mp
+3,5% (45 €/mp) faţă de luna 5/2021
+5,6% (70 €/mp) faţă de luna 6/2020
- IMO apartamente vechi 1.335 €/mp
+2,0% (26 €/mp) faţă de luna 5/2021
+8,6% (106 €/mp) faţă de luna 6/2020
Un aspect extrem de important la acest moment în Constanța este faptul că prețul mediu pe mp al locuințelor noi este mai mic decât prețul mediu / mp al locuințelor vechi. Acest lucru încurajează cumpărătorii să își îndrepte atenția spre noile ansambluri rezidențiale din zona Tomis Plus, chiar dacă nu beneficiază de aceleași poziționări centrale ale blocurilor vechi, dar vin cu plusuri semnificative în ceea ce privește calitatea vieții și facilitățile.
În prezent, performanța energetică a blocurilor de locuințe este un subiect extrem de important, atât din perspectiva reducerii costurilor de utilități, cât și din perspectiva reducerii poluării, întrucât segmentul rezidențial constituie un factor major în poluarea mediului înconjurător.
În ceea ce privește situația blocurilor care necesită reabilitare prin anvelopare pentru eficiență termică, experții Băncii Mondiale au constatat un fenomen surprinzător: Constanța nu a luat parte la Programul de reabilitare a clădirilor rezidențiale, construite între 1950 și 1989, coordonat de Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice (MDRAP), pentru că autoritățile au considerat că locuitorii orașului dispun de bani proprii pentru astfel de investiții.
Alinierea la noi standarde de construire, cu direcție spre proiecte de tip Smart City și soluții verzi, menite să îmbunătățească viața cetățenilor reprezintă o prioritate la nivel global. Impact Developer & Contractor, dezvoltator cu 30 de ani de experiență în real estate a integrat în proiectele sale soluții green de dezvoltare, pentru a spori experiența de locuire, inclusiv prin reducerea costurilor de mententanță, dar și pentru a reduce emisiile de carbon generate de sectorul rezidențial. În acest fel, dezvoltatorul se aliniază strategiei naționale privind schimbările climatice și creștere economică, bazată pe emisii reduse de carbon.
Boreal Plus este un ansamblu cu apartamente bine făcute, fiind proiectat la standard de eficiență energetică BREEAM Excellent, ce constituie cea mai importantă metodă de evaluare a sustenabilității la nivel mondial privind proiectarea, infrastructura clădirii, cu rolul de a recunoaște valoarea activelor de performanță mai mare în ciclul de viață al mediului construit.
Planificat în mod responsabil și sustenabil, ansamblul include: sistem de colectare selectivă și gestionare a deșeurilor, iluminat eficient, recuperarea și gestionarea apei folosite.
Ansamblul rezidențial Boreal Plus se află în proximitatea DN2A, fiind la doar 6-7 km de centrul Constanței și 15 minute de condus față de autostrada A4. În prezent, în zonă sunt deschise mai multe centre comerciale și instituții de învățământ, facilități extrem de importante pentru viitori locatari.
Zona de Nord a Constanței înregistrează și prețuri mai mari la chirii în comparație restul pieței din oraș. Costul mediu al chiriei pentru un apartament cu o cameră este de 250 de euro în Tomis Plus, iar la apartamentele cu două și trei camere, chiria variază între 350 și 400 de euro, față de media orașului de 260, respectiv 350 de euro.
Cel mai recent raport imobiliare.ro realizat pe perioada trimestrului I din 2021 menționează că prețul mediu în cazul apartamentelor noi și vechi din Constanța este de 1.280 Euro/mp.
La acest moment – iulie 2021 – în Boreal Plus, prețul mediu/ mp la Apartamentele Premium în cazul unui apartament de 2 camere este de doar 1086 €/ mp fără TVA ( calcul raportat la suprafața totală construită).
Surse folosite: https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/constanta
